Hisseli Tapuda Habersiz Satış Ne Demektir?

Hisseli tapu; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olması durumunda gündeme gelmektedir. Bu konuda kişi sayısı bakımından herhangi bir sınırlama bulunmaz. Bir taşınmazın mülkiyet hakkı üzerinde pek çok hak sahibi bulunabilir. Bu hak sahiplerinin anlaşmak suretiyle taşınmazı satması hali olağandır. Ancak tek bir hak sahibinin diğer hak sahiplerinden habersiz şekilde satış yapması halinde hisseli tapuda habersiz satış meydana gelir. Yalova gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız tavsiye edilir.

Hisseli tapuda habersiz satış halinde payını satmak isteyen hissedar bu hususu diğer pay sahiplerine bildirmez. Doğrudan sahip olduğu payı yabancı bir kişiye satar. Payı satın alan yabancı kişi doğrudan diğer hak sahipleri ile aynı haklara ve yükümlülüklere sahip olurlar. Bu tarz bir durumda ön alım hakkı olan pay sahiplerinin ön alım hakları ihlal edilmiş olacaktır. Hakları ihlal edilen pay sahipleri ön alım hakkı davası açarak haklarını talep edebilirler.

Hisseli Tapu Habersiz Satılabilir mi?

Hisseli tapuda pay sahibinin diğer pay sahiplerine bildirimde bulunmadan payını satmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. Yani tapu üzerinde pay sahibi olan hissedar temel olarak diğer pay sahiplerine haber vermeden kendi payını satabilir. Ancak hukuken diğer hissedarların ön alım hakları bulunmaktadır. Diğer pay sahipleri dava açarsak ön alım haklarını kullandıkları takdirde yapılan satış geçersiz hale gelir. Ancak pay sahipleri ön alım haklarını kullanmazlar ise pay sahibinin yapmış olduğu satış işlemi geçerliliğini sürdürür ve payı satın alan yabancı kişi diğer hak sahipleri ile aynı hak ve yükümlülüklere sahip olur.

Önalım hakkı hisseli tapuda kendisinden habersiz şekilde satış yapılan diğer pay sahipleri tarafından kullanılabilir. Taşınmaz üzerinde payı olmayan kişilerin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Bu hak pay sahipleri tarafından ancak dava açılarak kullanılabilecek olup dava açmadan kullanılması mümkün değildir. Söz konusu dava hisseyi satan paydaşa karşı değil; hissenin satıldığı yabancı kişiye karşı açılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin davanın kazanılması ve kesinleşmesi ile birlikte satışa konu olan pay davayı açan ön alım hakkı sahibine geçer.

Ön Alım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

Hisseli tapuda önalım hakkının kullanılmasının önüne geçmek esasında paydaşların anlaşmasına dayanır. Paydaşlar ön alım haklarını kullanmaktan feragat edebilirler. Bu husus 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; ön alım hakkından feragatin resmi bir şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Ön alım hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkında pay sahibi olmayan bir kimsenin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Ön alım hakkının her durumda kullanılabileceğinden söz etmek pek mümkün değildir. Nitekim bazı hallerde ön alım hakkı kullanılamaz. Bu haller aşağıdaki gibidir;

• Paylı mülkiyete tabi ancak fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda,
• Cebri arttırma ile satışlarda,
• Ön alım hakkından feragat halinde,
• Bağışlama ve trampanın söz konusu olduğu hallerde,
• Payın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı hallerde.

Hisseli Tapunun Satışına İtiraz

Hisseli tapunun satışına itiraz, satışın değiştirilmesi veya geçersiz kılınması için yapılır. Satış işleminin hukuka uygun olmadığını düşünenler, hisseli tapu satışına itiraz edebilirler. Bu şekilde itirazlarını belli prosedüre göre yetkili mercilere iletebilirler. Bu bağlamda, hacizli alacaklılara hisseli tapunun satışına itiraz hakkı tanınmamıştır. Ama tam anlamıyla itiraz olmasa da, taşınmazın diğer paydaşlarına bu devre itiraz hakkı tanınmıştır. Ayrıca taşınmaz mirasçılardan mal kaçırmak için satılıyorsa; mirasçılar, bu satış aleyhine “muris muvazaası davası” açabilirler.

Önalım hakkı, bir taşınmazın hisseli tapusu üzerinde diğer hissedarların, o taşınmazın tamamının yahut bir bölümünün dışarıdan birine satılması halinde, “öncelikli olarak bu taşınmazı satın alma hakkı”na sahip olmalarıdır. Önalım hakkına “şufa hakkı” da denmektedir. Hisseli bir taşınmaz satılacaksa, öteki hissedarlar, tapunun satılacak kısmını aynı fiyata ve aynı şartlarda satın alma hakkına sahiptir. Yine önalım hakkını kullanarak diğer hissedarlar, taşınmazın satışına itiraz edebilirler ya da satışa karşı dava açarak, tapunun sahibi olabilirler.

E-Randevu | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)

Hisseli Tapu Satış İptal Davası

Yukarıda kısaca değindiğimiz üzere, hisseli tapu satıldığında diğer paydaşlar yasadan doğan önalım haklarını kullanarak, bu satışı iptal ettirebilirler. Bu iptal şu şekilde olur: Hisseli tapu satıldığında, bu satış diğer paydaşlara noter yoluyla bildirilmişse; diğer paydaşlar bu bildirimden itibaren üç ay içinde önalım istemiyle dava açmak zorundadır. Aksi halde önalım hakkı düşer. Diğer paydaşlara bildirim yapılmaması halinde ise, önalım hakkı iki yıl içinde kullanılmalıdır. Önalım hakkı, iki yıl içinde kullanılmazsa sona erer. Öte yandan paydaş önalım hakkını kullandığında, ilgili payı satın almak zorundadır.

Hisseli tapuda habersiz satış halinde Türk Medeni Kanunu’nda hisseli mülkiyet hükümleri uyarınca diğer hissedarlara tanınan birtakım haklar yer almaktadır. Paylı mülkiyet hükümleri gereği, bir taşınmazın birden fazla sahibi olduğunda ve bu hissedarlar arasındaki herhangi bir payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkı tanınmaktadır. Bu hakkın adı ise önalım hakkıdır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu andan itibaren var olan bir hak olup, payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda kullanılabilecektir.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?

Hisseli tapunun nasıl ayrılacağı hususu, uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorular arasındadır. Hisseli tapu ayırma işlemi, tapuda tek olan, fakat birden çok kimsenin üzerinde hisselere sahip olduğu tapunun farklı tapular halinde bölünmesidir. Hisseli tapu ayırma işlemi, ilgili belediyenin bu iş için görevlendirdiği birimi tarafından gerçekleştirilir. Burada kadastro faaliyeti yürütülür ve belli araştırmalar yapılır. Tapunun bölünmeye uygun olup-olmadığı, apartmanda daire söz konusu ise plan ve projenin uygun olup-olmadığı incelenir. Ürün yetiştirilen tarla söz konusu ise, diğer mevzuatta yer alan bölünme sınırları da gözetilmelidir. Tarım arazisinin bölünmesi daha da zordur. Bölme başvurusunun olumsuz sonuçlanması halinde yargıya gitmek mümkündür. Tüm bu süreçler önemli detayları içermektedir. Genel olarak, hisseli tapularda yargı vasıtasıyla ayırma yoluna gidilmektedir.

Hisseli tapunun bölünebilmesi için tapu kütüğünde yapılan ayırma işlemi olarak bilinen ifraz yönteminin uygulanması gerekir. Hisseli tapu ayırma işlemine ifraz denirken tapuları birleştirme işlemini tevhid denir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin olması durumunda hisseli tapu ayırma yöntemi uygulanır.

Genel olarak Medeni Kanunumuz, hisseli tapu sahibinin ortaklığın devamına katlanmasının gerekmediği doğrultusunda hükümler getirmiştir. Bu bağlamda paylı malikler ve ortaklar, ortaklığın giderilmesi yoluyla paylı mülkiyeti son erdirebilirler. Öncelikle taraflar, anlaşarak ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Tarafların hisseli tapunun paylaşılması ve ortaklığın sona erdirilmesi hususunda anlaşamamaları halinde dava açmaları gerekir. Bu davaya “ortaklığın giderilmesi davası” denir. Anılan dava “izale-yi şüyu davası” veya “taksim davası” olarak da adlandırılır. Ortaklığın giderilmesi, çok özellikli yapıya sahiptir. Paylaştırma istenebilecek durumların yanı sıra istenemeyecek durumlar da bahis konusu olabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, genellikle çok uzun sürmemektedir. Ama taşınmazın durumu, mahkemenin durumu, diğer maliklerin durumu, delillerin durumu (keşif, bilirkişi incelemesi, tanık vb.) gibi pek çok unsur, anılan davanın süresini uzatır veya kısaltır.